Comprare una casa da ristrutturare può rappresentare un’ottima opportunità.
Spesso questi immobili hanno prezzi più interessanti rispetto alle abitazioni già rinnovate e, soprattutto, permettono di progettare gli spazi in funzione delle proprie esigenze, scegliendo distribuzione, materiali, impianti e finiture.
Ma un prezzo di acquisto conveniente non significa necessariamente aver trovato un affare.
Quando si visita un appartamento da ristrutturare è infatti molto facile concentrarsi sul prezzo richiesto e immaginare immediatamente come potrebbe diventare. Più difficile è valutare con precisione quanto costerà arrivare al risultato desiderato.
Per questo motivo la vera domanda da porsi non dovrebbe essere soltanto:
“Quanto costa questa casa?”
ma:
“Quanto mi costerà questa casa una volta acquistata, ristrutturata e pronta per essere abitata?”
È una differenza apparentemente semplice, ma fondamentale.
Il vero prezzo dell’immobile non è quello dell’annuncio
Immaginiamo un appartamento proposto a 220.000 euro.
L’immobile ha una buona posizione, una superficie interessante e un prezzo inferiore rispetto ad altre abitazioni già ristrutturate nella stessa zona.
A prima vista può sembrare un’occasione.
Ma se per ottenere la casa desiderata sono necessari interventi importanti — rifacimento degli impianti, nuovi pavimenti, bagni, cucina, serramenti, demolizioni, nuove pareti e finiture — il costo complessivo dell’operazione potrebbe cambiare sensibilmente.
Al prezzo di acquisto bisogna quindi aggiungere non soltanto il costo dei lavori, ma anche le spese tecniche, le pratiche edilizie eventualmente necessarie, le forniture, gli arredi e una quota destinata agli imprevisti.
Un appartamento acquistato a 220.000 euro potrebbe, per esempio, richiedere altri 80.000, 100.000 o 120.000 euro per essere trasformato completamente.
La valutazione corretta deve quindi partire dal costo complessivo dell’operazione, non semplicemente dal prezzo di vendita.
Prima di comprare bisogna capire cosa si può realmente fare
Uno degli errori più frequenti è acquistare immaginando trasformazioni che successivamente si rivelano difficili, costose o addirittura non realizzabili.
Durante una visita immobiliare possiamo immaginare di spostare la cucina, realizzare un grande open space, creare un secondo bagno oppure ricavare una camera aggiuntiva.
Ma non tutte le trasformazioni sono automaticamente possibili.
La posizione degli scarichi, la struttura dell’edificio, le colonne condominiali, le finestre esistenti, i muri portanti e numerosi altri elementi possono condizionare il progetto.
Per questo una valutazione progettuale preliminare può essere estremamente utile.
Anche uno studio iniziale relativamente semplice permette di capire se l’immobile può realmente diventare la casa che stiamo immaginando.
Non tutti i metri quadrati hanno lo stesso valore
Due appartamenti di 90 mq possono avere potenzialità completamente differenti.
Il primo potrebbe avere un lungo corridoio, molte stanze piccole e una distribuzione poco razionale.
Il secondo potrebbe avere una struttura che consente facilmente di creare una grande zona giorno, due camere, due bagni e spazi contenitivi ben organizzati.
La superficie è la stessa.
Il potenziale dell’immobile no.
Quando valutiamo una casa da ristrutturare è quindi importante osservare non soltanto quanti metri quadrati stiamo acquistando, ma quanto efficientemente potranno essere utilizzati dopo il progetto.
In molti casi una buona riorganizzazione degli spazi può cambiare radicalmente la percezione e la funzionalità dell’abitazione senza aumentarne la superficie.
La distribuzione interna è uno degli aspetti più importanti
Molti appartamenti costruiti tra gli anni Sessanta e Novanta presentano una distribuzione tradizionale: ingresso, corridoio centrale, cucina separata, soggiorno e stanze distribuite sui due lati.
Non significa necessariamente che siano immobili poco interessanti.
Al contrario, alcune di queste abitazioni possono offrire ottime possibilità di trasformazione.
Eliminando alcune divisioni non più necessarie, modificando i collegamenti tra gli ambienti e ripensando la posizione di cucina e servizi, è spesso possibile ottenere una casa completamente diversa.
È proprio qui che il progetto assume un ruolo fondamentale.
Una planimetria apparentemente poco interessante può nascondere un potenziale che durante una semplice visita è difficile percepire.
Attenzione agli impianti
Un altro elemento da valutare con attenzione riguarda gli impianti.
In un immobile non ristrutturato da molti anni può essere necessario intervenire sull’impianto elettrico, idrico, sanitario, di riscaldamento e climatizzazione.
Sono lavori che incidono significativamente sul budget, ma che spesso non sono immediatamente visibili durante una visita.
Una casa può apparire in condizioni discrete perché pavimenti, porte e pareti sono ancora ben conservati, mentre gli impianti possono richiedere un rifacimento sostanziale.
Per questo motivo è importante non fermarsi all’aspetto estetico.
Le parti che non vediamo possono incidere sul costo della ristrutturazione più di quelle che vediamo.
Verificare la situazione urbanistica
Prima di procedere con un acquisto è inoltre importante verificare la documentazione disponibile e la situazione urbanistico-edilizia dell’immobile.
La planimetria catastale, da sola, non rappresenta necessariamente tutta la storia autorizzativa dell’abitazione.
Nel corso degli anni possono essere state realizzate modifiche interne, spostamenti di aperture, ampliamenti o altre opere che devono essere correttamente verificate rispetto ai titoli edilizi dell’immobile.
Individuare eventuali criticità prima dell’acquisto consente di valutarne le conseguenze, capire se siano risolvibili e considerare gli eventuali costi all’interno della trattativa.
Scoprirle quando l’immobile è già stato acquistato è decisamente meno piacevole.
Quanto costerà la ristrutturazione?
È probabilmente la domanda più importante.
Ed è anche quella alla quale è più difficile rispondere senza aver analizzato l’immobile.
Utilizzare semplicemente un costo medio al metro quadrato può essere utile per ottenere una prima indicazione, ma non è sufficiente per prendere una decisione di acquisto.
Un appartamento di 80 mq nel quale vengono mantenuti pavimenti e distribuzione interna avrà un costo completamente diverso da un appartamento della stessa superficie nel quale vengono rifatti integralmente impianti, bagni, cucina, pavimenti e serramenti.
Il costo dipende inoltre dal livello delle finiture, dalla complessità delle lavorazioni, dall’accessibilità del cantiere e dalle caratteristiche specifiche dell’edificio.
La soluzione più efficace è quindi costruire un budget preliminare dell’intervento prima dell’acquisto.
Non deve necessariamente essere un computo metrico definitivo.
Deve però essere sufficientemente attendibile da permettere di capire l’ordine di grandezza dell’investimento.
Facciamo un esempio: appartamento da 220.000 €
Facciamo un esempio semplificato.
Un appartamento viene proposto sul mercato a:
220.000 €
La posizione è interessante e immobili già ristrutturati con caratteristiche analoghe vengono venduti a prezzi sensibilmente superiori.
Dalla prima analisi emerge però la necessità di una ristrutturazione completa.
Ipotizziamo:
Acquisto immobile: 220.000 €
Ristrutturazione: 90.000 €
Spese tecniche e pratiche: da valutare in funzione dell’intervento
Arredi e forniture: 25.000 €
Margine per imprevisti: da prevedere nel budget
L’investimento reale non sarà quindi 220.000 euro.
Potrebbe avvicinarsi o superare 350.000 euro, considerando tutte le voci necessarie.
A questo punto possiamo finalmente fare un confronto corretto con il mercato.
Quanto costa nella stessa zona un appartamento già ristrutturato con superficie, posizione e caratteristiche analoghe?
E soprattutto: la casa che possiamo ottenere attraverso la ristrutturazione sarà migliore, più funzionale e maggiormente rispondente alle nostre esigenze?
È su questo confronto che si può iniziare a capire se l’acquisto rappresenti realmente una buona opportunità.
Il progetto può iniziare prima dell’acquisto
Siamo abituati a pensare all’architetto come al professionista da chiamare dopo aver acquistato casa.
In realtà, quando si tratta di un immobile da ristrutturare, può essere molto utile anticipare questo momento.
Una valutazione tecnica e progettuale preliminare può aiutare a capire:
• quali trasformazioni sono realisticamente possibili;
• se la distribuzione può essere migliorata;
• quali interventi saranno probabilmente necessari;
• quale ordine di grandezza può avere il budget;
• quali aspetti tecnici meritano ulteriori approfondimenti;
• se l’immobile possiede realmente il potenziale che stiamo cercando.
Non significa progettare completamente una casa prima di acquistarla.
Significa semplicemente acquistare con maggiore consapevolezza.
Prima di firmare, proviamo a immaginare la casa dopo
Quando visitiamo un immobile da ristrutturare vediamo ciò che esiste oggi.
Pareti, pavimenti datati, cucine vecchie, corridoi, porte e impianti possono rendere difficile immaginare il risultato finale.
Il compito del progetto è esattamente l’opposto: guardare oltre lo stato attuale e capire cosa quell’immobile potrebbe diventare.
A volte una casa apparentemente poco interessante può trasformarsi completamente.
Altre volte un immobile che sembra un’occasione rivela limiti e costi che rendono l’operazione meno conveniente del previsto.
Per questo, prima di decidere, è utile spostare l’attenzione dal “quanto costa comprarla” al “quanto vale ciò che posso ottenere”.
È probabilmente il modo migliore per capire se una casa da ristrutturare sia davvero un affare.
Stai valutando l’acquisto di un immobile da ristrutturare?
Archigroups può affiancarti già prima dell’acquisto, attraverso una valutazione preliminare dell’immobile, delle sue potenzialità progettuali e degli interventi necessari.
Un primo studio può aiutarti a comprendere cosa è possibile realizzare e quale investimento prevedere prima di prendere una decisione.
Prima di acquistare una casa da ristrutturare, prova a capire cosa può diventare.
